Saviez vous que lorsque que vous recevez un avis de
renouvellement de bail résidentiel avec une augmentation de loyer, vous avez le droit de renouveler sans être obligé d’accepter l’augmentation?

Si le bail est pour une durée minimum d’un an, un locataire dispose d’un délai d’un mois pour agir à compter de la réception du préavis. S’il décide de refuser l’augmentation de loyer qui lui est proposée, il doit dans ce délai, en donner avis écrit à son locateur. Sinon, le bail sera reconduit de plein droit au loyer proposé par le locateur.

David Ghavitian

davidghavitian.com

Il y a de plus en plus de cas de litiges au sujet des charges communes ou ‘’frais de condos’’ réclamés par des Syndicats de copropriétaires devant les tribunaux. Il est maintenant établi que les honoraires d’avocats encourus par un Syndicat afin d’obliger les copropriétaires à respecter la déclaration de copropriété font partie des frais de condo et doivent être inclus dans le budget présenté par le conseil d’administration du Syndicat aux copropriétaires pour consultation à chaque année pendant les réunions annuelles ou des réunions spéciales.

Il est également établi que si un copropriétaire ne paie pas ses frais de condo, il perd le droit de vote lors de telles réunions. Ceci dit, dans l’affaire Syndicat le Versailles contre Immeubles Heywood Inc. et al., numéro : 500-17-041295-083, un litige présentement devant les tribunaux, la Cour Supérieure du Québec a récemment émis une Ordonnance de Sauvegarde reconnaissant les droits des copropriétaires au vote, même si seulement une partie des frais de condo est payée directement au Syndicat, à condition que les frais de condo faisant l’objet du différend soit déposés en Cour ou en fiducie avec un notaire en attendant un jugement final ou un règlement à l’amiable. Ce faisant, le Tribunal a appliqué un jugement datant de 2009 dans l’affaire Syndicat des copropriétaires 3600 Van Horne c. 9167-0620 Québec Inc., 2009 QCCA 1598.

Ces jugements démontrent qu’un Syndicat de copropriétaires ainsi que son conseil d’administration doivent faire très attention afin de respecter les droits des copropriétaires ainsi que l’ensemble des termes et conditions de la Déclaration de copropriété avant de prendre et mettre en vigueur des décisions. Dans le cas contraire, le Syndicat ainsi que les membres individuels du conseil d’administration peuvent se retrouver face à des litiges longs et coûteux.

Ali T. Argun | Associé
atargun@morencyavocats.com

http://www.morencyavocats.com/fr/employes.asp?numero=126

Depuis quelques mois, le notaire a aussi l’obligation de tenir deux rendez-vous. Un premier, pour l’acheteur seulement, où le notaire expliquera l’acte hypothécaire et recevra de la part de l’acheteur la mise de fonds pour l’achat de sa propriété – le tout dans le but de protéger le créancier hypothécaire de l’acheteur ainsi que le vendeur, car l’on doit s’assurer de la disponibilité des fonds (prix de vente) le jour de la transaction. Faute de quoi, pas de transaction!

Dans un deuxième rendez-vous, le notaire procède à la répartition notamment des taxes municipales, scolaires, ainsi que des charges communes (en effet, souvent, le vendeur aura payé « trop » de frais et ceux-ci lui seront alors remboursés par l’acheteur). Aussi, le notaire explique de quelle façon est distribué le prix de vente au vendeur et finalement fait lecture de l’acte de vente, qui est alors signé par toutes les parties. Il est important de savoir que le vendeur n’obtient pas son « chèque » lors de ce rendez-vous, mais bien après que le notaire ait inscrit l’acte de vente au registre foncier (registre gouvernemental où sont inscrits tous les droits immobiliers). Lors de ce deuxième rendez-vous, les courtiers immobiliers seront généralement présents afin de voir aux intérêts de leurs clients.

Ceci ne constitue qu’un survol du rôle du notaire… celui-ci est un conseiller juridique impartial entre l’acheteur et le vendeur et voit aux intérêts de chacun. Les frais afférents à la transaction sont assumés par l’acheteur. Cependant, il faut prévoir que le vendeur doit payer tous frais relatifs aux charges affectant l’immeuble (soit notamment le paiement des frais et honoraires pour la radiation de son hypothèque). Alors lors de votre prochain achat d’immeuble, vous comprendrez un peu mieux à quoi sert votre notaire!

Marjorie Béchard, notaire

Dans un premier temps, après avoir été choisi par l’acheteur (sauf dans le cas de l’acquisition d’un immeuble neuf), le notaire reçoit le dossier de la part du courtier immobilier du vendeur (ou du vendeur lui-même, comprenant notamment les titres de propriété antérieurs, l’offre d’achat, le certificat de localisation, etc.) ainsi que de la part du créancier hypothécaire de l’acheteur.

Par la suite, le notaire doit faire un examen des titres de propriété. Habituellement, il remontera une période minimale de trente (30) ans afin s’assurer qu’il n’y ait pas de problèmes au niveau de la chaîne des titres de propriété, il vérifiera quelles sont les hypothèques à radier, lira les servitudes affectant l’immeuble et prendra connaissance de la déclaration de copropriété, s’il y a lieu. Aussi, il fera l’examen du certificat de localisation afin de s’assurer que tout y soit conforme. En cas de problème juridique relativement à l’un de ces aspects, le notaire fera les démarches nécessaires afin que le tout soit corrigé.

Aussi, le notaire vérifiera qu’il n’y ait pas d’arrérages de taxes impayées de la part du vendeur et il en sera de même des charges communes (frais de condos). Il obtiendra également l’état de compte final de la part du créancier du vendeur afin de payer son hypothèque. Lors de la transaction, avant de remettre les fonds au vendeur, le notaire retiendra tous les fonds requis aux fins de payer en entier toutes ces charges – dans le but de s’assurer que l’acheteur n’ait pas de mauvaise surprise avec une facture à payer résiduelle du vendeur.

Suite à cela, le notaire procède à la rédaction des actes nécessaires à la transaction, soit habituellement l’acte de vente de l’acte d’hypothèque. Aussi, ne soyez pas surprises si le notaire demande l’état matrimonial précis de chacune des parties ainsi que les preuves y afférentes… en effet, si vous êtes marié ou encore divorcé, cela peut avoir certains effets sur la transaction et la signature d’un ou d’une conjoint(e) pourrait s’avérer nécessaire.

Marjorie Béchard, notaire

Une fois par année, le conseil d’administration  du syndicat de la copropriété doit convoquer les copropriétaires en réunion. L’avis de convocation doit être envoyé  10 jours avant la date de l’assemblée. Cet avis doit inclure les documents  suivants : l’ordre du jour, l’état des résultats de la dernière année et un budget prévisionnel.

Un copropriétaire pourra, dans les 5 jours de réception de l’avis de convocation, faire ajouter un point à l’ordre du jour. Le quorum est obligatoire pour valider l’assemblée. Le quorum est atteint lorsque la majorité des voix est atteinte et non pas en terme de majorité de copropriétaires.

Bonne assemblée !

François Chicoine

Sources : condolegal.com

Saviez-vous que lors de l’achat d’in immeuble détenu en copropriété ( condo ), il est d’une importance primordiale de faire l’examen de la déclaration de copropriété et des règlements y afférents ?

En conséquence, ceci doit être une condition incluse à l’offre d’achat.  Ainsi si les règles ne vous conviennent pas, vous aurez l’opportunité de vous désister de l’achat du condo.

Saviez-vous que le choix du créancier hypothécaire peut influer sur les délais requis dans la transaction ? En effet, certains d’entre eux ont des exigences particulières occasionnant du travail supplémentaire pour les professionnels au dossier, notamment votre notaire. Il est important de vous informer sur les coûts et délais afin de faire un choix éclairé concernant votre instituion financière.

Saviez-vous que depuis 2010, la mise de fonds doit être apportée chez votre notaire (le plus souvent au moyen d’une traite bancaire) quelques jours avant la date de la transaction (acte de vente)?

À ce moment, le notaire en profitera généralement pour vous expliquer et vous faire signer l’acte d’hypothèque, s’il en est, lequel se doit également d’être signé avant date de la transaction. Ces nouvelles règles ont été édictées par la Chambre des notaires dans un but de protection du public.

Saviez-vous que lors de l’achat d’une propriété, il est nécessaire que le vendeur fournisse un certificat de localisation à jour, démontrant la situation actuelle de la propriété et étant âgé de moins de dix ans?

Il est donc important de spécifier à la promesse d’achat que le vendeur aura l’obligation de fournir tel document.Rappelez-vous que le certificat de localisation montre entre autres la conformité de l’immeuble aux règlements municipaux, les mesures de la propriété ainsi, l’emplacement des servitudes ainsi que tout empiètement pouvant affecter l’immeuble.

Saviez -vous que lors de l’achat d’un immeuble à revenus ( plex par exemple), les baux se doivent d’être examinés préalablement à votre achat , ceci pouvant même constituer une condition à votre offre d’achat ?

Si Certaines clauses ne convennent pas , que le revenu espéré est inférieur aux promesses du vendeur ou que les baux sont irréguliers,vous pourrez vous désister ou encore réajuster les conditions de votre achat.  Sachez également que les institutions financières exigent l’examen des baux préalablement à l’octroi du prêt hypothécaire final.